賃貸マンションは原状回復が必要！貸主・借主の負担はどう区別する？

マンションの原状回復はどこまで？貸主・借主負担

原状回復とはマンションなどの賃貸物件から退去する際に、借主の故意や過失、注意義務を怠ったために生じた損壊を元の状態の戻さなければいけない義務のことです。しかし、経年劣化によるものか、借主の責任によって生じたものかの基準が曖昧なため、貸主と借主がどちらの費用で修理するのかで揉めるトラブルが起きることがあります。

今回は貸主と借主のどちらが費用を負担しなければいけないのかを、いくつか傷や汚れの例を挙げながらご紹介いたします。原状回復ガイドラインの内容を理解しておき、そういったトラブルに巻き込まれないためにはどのようにすれば良いかを知っておくことで、未然にトラブルを防ぐことができるでしょう。

▼貸主が負担しなければならない傷や汚れ
▼借主が負担しなければならない傷や汚れ
▼ガイドラインから法律へ
▼トラブル回避のためにすべきこと
▼まとめ

貸主が負担しなければならない傷や汚れ

貸主が負担しなければならない傷や汚れは、建物や設備などの自然な劣化によって発生する経年劣化と、通常の使用により劣化が進む通常損耗が負担区分となります。貸主による負担になると考えられるものをいくつかご紹介いたします。

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

・テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の電気ヤケと言われる黒ずみ

・壁に貼ったポスターや絵画の跡

・貸借人所有のエアコン設置による壁のビス穴やピンの穴

・下地ボードの張り替えが必要なほどの画鋲やピンの穴

・構造的な欠陥により生じたフローリングの変色や綱入りガラスの亀裂

・日照りなどの自然現象によるクロスの変色

・網戸の張替え

・地震で破損したガラス

・貸借人と関係のない第三者による損耗など

借主が負担しなければならない傷や汚れ

借主が負担しなければならない傷や汚れは、借主の責任により生じた傷や汚れです。故障などの不具合を放置したことが原因の場合は、借主の手入れ不足として扱われ自己責任となります。以下に借主負担となる例をいくつか挙げているので確認しておきましょう。

・飲みこぼしたなど、手入れ不足によるシミやカビ

・キャスター付きの椅子によるへこみ

・日常清掃を怠ったことにより付着したキッチンのススや油

・クーラーからの水漏れを借主が放置したために腐食した壁

・借主が天井などの指定位置以外に直接つけた照明器具の跡

・喫煙によるクロスの変色やニオイがクリーニングを行ってもとれない場合

・戸建て住宅での庭に生い茂った雑草の除去

・飼育ペットによる柱やクロスなどへの傷、ニオイなど

ガイドラインから法律へ

以前までは賃貸住宅の退去時における原状回復の線引きが曖昧であったため、敷金の返済や原状回復費の負担をめぐるトラブルが多発していました。そこで国土交通省が裁判での事例を集約し、原状回復に関する費用負担のルールを策定したのが、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

ガイドラインの主な目的は、退去時の原状回復によるトラブルを未然に防ぐことです。賃貸契約は契約自由の原則に基づき賃貸人と賃借人の双方の合意によって行われますが、原状回復の契約条件をお互いがあまり理解していないことが多々あります。このような理解不足こそがトラブルの主な原因なのです。ガイドラインを制定しておくことで、一般的な基準としてどちらの責任になるのかを計ることが可能になりました。

ガイドラインは法律ではなく基準として策定されたものであるため、契約自由の原則が優先され、行政による規制はなく法的強制力もありません。しかし原状回復のトラブルが原因となって起きた裁判では、このガイドラインに沿った内容で判決が下ることが多くなっています。

現在のガイドラインは裁判でも重点的に扱われるため、法律としての役割を持ち始めていると言っても良いのではないでしょうか。ガイドラインの内容が定着していくことにより、今後原状回復をめぐるトラブルの中でより高い役割を持つようになるでしょう。

トラブル回避のためにすべきこと

契約の際に敷金と原状回復の定義を明確にしておく必要があります。敷金とは、入居する際に家賃の1～2か月分を貸主に預けることを言います。家賃の滞納や部屋の修繕が必要になった際に使用する前金のようなものです。敷金は賃貸借契約の終了時に借主に返金しなければいけません。しかしこの敷金の返却が行われず、退去時に全額原状回復に使用される問題もありました。敷金と原状回復の定義を明確にしておくことで、貸主からの無茶な言い分を避けることが出来るようになります。

新居への引っ越しを行う際に、前に住んでいた住人が付けた傷や汚れがないのかを管理会社の人や大家の立ち合いのもとで確認しておくと良いです。確認を怠ってしまうとご自身の責任になりかねません。証拠が無ければ不利になってしまいます。お互いで確認をすることで退去時のトラブルを防ぐことができます。契約する際にも契約書に書かれている内容をしっかりと理解しておきましょう。納得のいかない点や分からない点がある場合は契約前に解決しておくことが重要です。

トラブルを回避するためには日頃の生活から注意しておくと良いです。汚してしまったらしっかりと掃除をし、汚れや傷が広がらないよう気を付けましょう。水回りの汚れも普段から掃除する習慣を身に着けておくこと、重大な汚れになるのを未然に防げます。

まとめ

マンションなどの原状回復による問題は判断が難しいため、現在でも多くのトラブルが起きています。貸主負担であるのか、借主負担であるのかを自分で理解しておくことで対策を行うことも可能です。普段の生活から傷や汚れを付けないように気を付けるようにしましょう。トラブルに巻き込まれた場合はガイドラインを確認し参考にすることで、問題を穏便に解決することもできるでしょう。マンションなどの賃貸物件を契約する際には、契約書をしっかりと読み、確認しておくことが重要です。